「絶対に見られてはいけない書類｜都市生活の賢い選択！ワンルーム家賃交渉術」

　

～前回のつづき～

●都会のワンルーム

競合が多いので特に家賃が下がりやすい。

　

最近は特に

まわりに新しい同じような

マンションが建ちます。

　

同じ様な家賃だと

新しい所に住みたいというのが

人間の心情ではないでしょうか？

　

それであれば家賃を下げるしかない。

　

不動産は書いて名の如く

場所を動かさないので。

　

もちろん人気物件は競合が少ないので

家賃が下がりにくい。

　

デザイナーズマンションで

ここにしかないとか。

　

よほど立地がいいとか。

　

何か需要が有るのであれば

人気物件として家賃が下がりにくい。

　

地域によって慣習や差はありますが

周りの相場を知るのが大事です。

　

●本当に家賃交渉していいのか？

「そんなことして大家さんに嫌われないのか？」

「家賃交渉するの怖い」

　

大丈夫です。

なぜなら私自身が大家をやってるからです（笑）

　

大家仲間と話す機会も多いので

大家の気持ちは良く理解しています。

　

参考ですが『レントロール』という言葉があります。

一つのアパートのそれぞれの号室別の家賃一覧表です。

　

これは本当にサンプルですが

同じ間取りなのに家賃が違うという事がザラにあります。

　

それはなぜかと言うと入居時期が違うからです。

　

最近住んだ人の方が家賃というのは安い。

前から住んでる人の方が家賃は高い。

　

交渉せずにずっとそのままで置いてあるからです。

　

大家側の立場で言うと

これをもとに家賃交渉されたら

非常に困ってしまいます。

　

今は前に比べて

家賃が2万円安くなっているからです。

　

「同じ間取りの部屋と同じだけ下げて」

　

と前から入居してくれている人から

交渉されたら下げざるを得ない。

　

もちろん強気で跳ね除けるという方法もありますが

他が下がっているならその様に言われたら

グゥノネモデマセン。

　

今後投資用不動産物件を買う時があれば

レントロールを見る機会もあるかもしれません。

　

レントロールは

入居者に絶対に見られてはいけない書類の一つです。

　

●今の家賃相場を調べる方法

自分のマンション・アパート名をGoogle検索して下さい。

　

賃貸情報サイトの一覧が勝手に出てきます。

　

自分の部屋を賃貸情報サイトで探す。

　

Googleで検索すると最近はバッチリ出てきます。

　

同じマンション・アパートが

仮に載ってなかった場合

空室が無い場合ですね。

　

その場合は近隣の類似物件を探す。

　

大体近隣であれば相場が似ているので

間取りが同じであれば値段がわかります。

　

●家賃交渉相手は？

最初は管理会社です。

　

賃貸借契約時に入居者が

仲介業者を通じて大家さんと契約する。

　

契約が終わってしまえば

この仲介業者はもう関係ありません。

　

契約が終わった後は

オーナーと入居者のやりとりです。

　

ただ最近はオーナーと入居者は

直接やりとりはせずに

管理会社が入るのが通常です。

　

家賃の入金管理したり

オーナーが忙しい人だったりする。

　

代行業ですね。

　

管理会社に最初交渉するんですが

伝達してくれない事も多いです。

　

管理会社というのは

そんなに儲かる仕事ではありません。

　

だからあんまり面倒な事をしたくない。

　

オーナーから家賃の3%とか5%しか

代行料としてもらってないので

　

10万円の家賃のところだと3%だったら

毎月3000円しか貰えません。

　

ちょっと何かしたら

人件費分で赤字になってしまいます。

　

あんまり余計な事をしたがりません。

　

なので言えば多分伝達はするが

一生懸命はやってくれないと思います。

　

まずは管理会社に言って下さい。

　

あと最終手段としては

管理会社があまりにも動いてくれない場合

管理会社がすごくいい加減な場合

　

入居者から直接オーナーに交渉する

というのも一つの手です。

　

ただあくまでも

管理会社がいい加減で動いてくれない場合は

です。

　

ただ断られたところで

失うものは何もありません。

　

一度お試しください。

　

●交渉時期は？

ぶっちゃけいつでもいいと言えばいつでもいい。

　

2年に一度の更新時期じゃないとダメ

という事はありません。

　

単純にお互いの合意があれば

いつでも大丈夫です。

　

ただ3月と9月は避けた方がいい。

これは需要と供給のバランスです。

　

大家をしてるとわかるのですが

ワンルームというのは埋まる時期は決まっています。

　

ほとんどが2月から3月にかけてです。

　

・新学期スタートの時期

・サラリーマンの転勤の時期

　

がほとんど。

　

4月から転勤という事が多いので

（10月の場合もありますが）

ほとんどが2〜3月。

　

大学生になる人が上京してくるとか

大体はこの2〜3月というのが一番繁忙期。

　

繁忙期は空室になっても

埋まる可能性があるので

大家も強気です。

　

ワンルームは特に。

　

この時期を逃すとほとんど移動しないので

ワンルームは非常に交渉しやすいです。

（物件にもよります）

　

～～～つづく～～～

　

Special Thanks college president Ryo.

　

●おまけ

≪≪Chat-GPTくんによる要約≫≫

【都会のワンルーム】

競争が激しいため家賃が下がりやすいです。特に新しいマンションが次々と建つため、同じ家賃なら新しい物件に住みたいと感じるのが人間の心情です。そのため、家賃を下げるしかない場合があります。ただし、人気物件は競争が少なく、家賃が下がりにくいです。デザイナーズマンションや立地が非常に良い物件など、需要がある物件は家賃が安定しています。地域によって差がありますが、周りの相場を知ることが大切です。

　

【本当に家賃交渉していいのか？】

「家賃交渉をして大家さんに嫌われないか？」や「家賃交渉が怖い」という心配は無用です。筆者自身が大家であり、大家仲間とも話すことが多いので、その心情を理解しています。アパートの各号室の家賃を一覧にした「レントロール」というものがあり、同じ間取りでも入居時期が違うため家賃が異なることがあります。最近入居した人の家賃は安く、長く住んでいる人の家賃は高い傾向があります。これは家賃交渉をしないからです。

　

【今の家賃相場を調べる方法】

Googleで自分のマンション・アパート名を検索すると賃貸情報サイトの一覧が出てきます。同じマンションが載っていない場合、空室がないことを意味します。その場合は近隣の類似物件を調べ、相場を確認します。

　

【家賃交渉相手は？】

最初に交渉するのは管理会社です。契約後はオーナーと入居者のやりとりになりますが、通常は管理会社が仲介します。管理会社はあまり儲からないので、面倒なことをしたがりません。まずは管理会社に交渉し、動いてくれない場合はオーナーに直接交渉することも考えられます。

　

【交渉時期は？】

いつでも交渉は可能ですが、3月と9月は避けた方がいいです。新学期やサラリーマンの転勤の時期である2～3月が繁忙期で、大家が強気になるからです。この時期を避ければ交渉しやすくなります。

　

≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫

●Continuation

【Studio Apartments in the City】

Due to high competition, rent tends to decrease easily.

Recently, many new, similar apartments have been built nearby.

Given the choice, most people would prefer to live in a new place if the rent is similar.

As a result, landlords often have no choice but to lower the rent.

Real estate, as the name suggests, is immovable.

However, popular properties face less competition and are less likely to see rent decreases.

These might include designer apartments unique to the area or properties with excellent locations.

If there is a specific demand, these popular properties maintain stable rents.

Customs and differences vary by region, so understanding the local market is crucial.

【Is it Really Okay to Negotiate Rent?】

“Won’t the landlord dislike me for doing that?”
“I’m scared to negotiate rent.”

Don’t worry. I am a landlord myself (laughs).

I often talk with fellow landlords, so I understand their perspectives well.

As a reference, there is a term called “rent roll,” which is a list of rents for each unit in an apartment complex.

It’s not uncommon to find different rents for the same layout.

This difference is because of varying move-in times.

People who moved in recently generally pay lower rents.

Those who have been living there longer pay higher rents because they haven’t negotiated for a reduction.

From a landlord’s perspective, negotiating based on the rent roll can be challenging.

Currently, rents have decreased by 20,000 yen compared to before.

If a long-term tenant asks to reduce their rent to match a newer tenant, it’s hard to refuse.

While being firm is an option, if rents have generally decreased, it’s hard to argue against the request.

If you plan to invest in rental properties in the future, you might come across rent rolls.

Rent rolls are one of the documents that tenants should never see.

【How to Check the Current Rent Market】

Google your apartment or building name.

Rental information sites will appear automatically.

Look for your room on these rental sites.

Google searches nowadays provide accurate results.

If your specific apartment doesn’t show up, it means there are no vacancies.

In that case, search for similar properties nearby.

Generally, the market price is similar in the vicinity, so you can gauge the price for a similar layout.

【Who to Negotiate Rent With?】

Start with the management company.

During the rental agreement process, tenants usually contract with the landlord through a broker.

Once the contract is signed, the broker is no longer involved.

Post-contract, interactions are typically between the owner and the tenant.

However, these days, the management company usually intermediates these interactions.

They handle rent collection and assist busy owners.

Management companies don’t make a lot of money, so they avoid hassle.

They earn only 3-5% of the rent as a fee.

For a rent of 100,000 yen, a 3% fee means they get only 3,000 yen a month.

Any additional effort can result in a loss due to labor costs.

So, while they might relay your request, they probably won’t put in much effort.

Initially, communicate with the management company.

If they are unresponsive or inefficient, directly negotiating with the owner is an option.

However, this is a last resort if the management company fails to act properly.

If refused, you have nothing to lose.

Give it a try.

【When to Negotiate?】

Frankly, anytime is okay as long as both parties agree.

It doesn’t have to be during the biennial renewal period.

Avoid March and September due to the supply-demand balance.

As a landlord, I know studio apartments have specific occupancy periods.

Most rentals happen between February and March.

This is when the academic year starts and employees transfer.

Many transfers happen in April (or October).

Therefore, February to March is the busiest period.

This is when students move to cities for university, making it the peak season.

During this time, landlords are confident they can fill vacancies, especially for studios.

Missing this period means less movement, making studio apartments easier to negotiate.

(Property-specific factors may apply)

　

Special Thanks OpenAI.