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「全く隠れたコストを説明してないダメ商品」
～前回のつづき～
●結論
ほぼ詐欺です。
地獄への片道切符です。
資産形成どころか一回買うと途中で降りられなくなるので
結論だけ言えば手を出さない方がいい。
まぁほぼ失敗するでしょう。
それがなぜ失敗するのかが大事で理由をお話しします。
●失敗する理由
（1）圧倒的に低すぎる利回り
ワンルームの場合ローンは入居者が払ってくれない。
例）
楽待（らくまち）や建美家（けんびや）という投資用不動産を扱う有名なサイトで東京23区で築15年以内のマンションで一番利回りが高いものを調べてみる。
これが一番利回りが高い物件ですが
販売価格が1980万円
表面利回りが5.54%
想定年間家賃が110万円弱
これだけ見たら
「1980万円で買えるし
銀行に預けてたら0.001%しか付かないのがこれを買うだけで5.54%も増えて
年間家賃110万円ももらえるんだ！」
いい投資に見えるじゃないですか。
「築14年ぐらいだったらまだまだイケるかな？」
これをどう思いますか？
考えてみて下さい。
いい投資に思えますか？
結論）全く隠れたコストを説明してないダメ商品
・銀行の金利
銀行からお金を借りて買うんだから銀行には当然金利がかかります。
いまであれば1.5〜2%ぐらいでしょうか。
銀行によって変わります。
某有名な銀行であれば4%とか取ったりします。
・ずっと満室はありえない
ずっと満室で計算されています。
30年間のローンを組んで30年間一回も空室にならず満室というのはあり得ますか？
空室率の計算がされていない。
あれは全部満室計算です。
貸し部屋は絶対空室が出ます。
30年間住み続けてくれる事なんてほぼ無いです。
・物件取得費用
物件を買う時不動産屋に仲介料を払ったり
不動産取得税というのを払わなければなりません。
これも結構高い。
それから登記費用。
名義を変えるのに司法書士の先生にお金を払ったり
印紙代とか大体6〜7%取得時にかかります。
・修繕積立金と管理費
ワンルームの区分所有の場合共用部というのが有るのでここの修繕費とか建物全体の修繕費とか管理費というのを支払わなければなりません。
マンションに住んでるのであればローンとは別に支払う必要があります。
これが毎月引かれて家賃が全額入らない訳じゃないですか。
これが毎月引かれるのにこれが計算に入っていない。
ちぃさーくは書いてますけど。
・固定資産税
賃貸で住んでたらかからないけど所有者になれば固定資産税がかかります。
これが毎年かかる。
物件によりますが大体価格の1%前後ぐらい。
こっちの方がちょっとザックリした計算ですけど家賃が大体一ヶ月分とか
高いヤツだったら2ヶ月分ぐらい飛んでいっちゃいます。
・火災保険
毎年かかります。
数万円ぐらいなんですけどそれでも大きいですね。
・退去時のリフォーム代
住んでくれてた人が退去した場合リフォームを大家がやる訳です。
クロス貼り替えたりとか
床の掃除したりとか
何かが壊れてたとか
壊されたものであれば入居者に負担してもらえるけど
エアコンが壊れたとか
こっちで修理しないといけないので
あと30年の間にお風呂が壊れたとか
トイレ壊れたとか
全然ありますからね。
・広告費
不動産屋にここの入居者を募集してくださいと言う時に
入居してくれた場合家賃の2ヶ月分くらい払わないといけない。
1〜2ヶ月分くらいなんですけどね。
これもまた出てないですよね。
大体ワンルームだったら3年に一回は空室が出ると言われていて
普通に2〜3年に1回家賃の2ヶ月分がかかる。
それからこれも計算されてないんですけど
物件を売った場合に全く買った価格と同じ価格で売れた場合の利回り計算なんですよね？
そういう事ですよね？
・経年による値下がり
日本の場合毎年物件が古くなっていくから大体不動産は値段が下がっていきます。
なのでそこも考えないといけない。
～～～つづく～～～
Special Thanks college president Ryo.
