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「ヒドい」
～前回のつづき～
例）
10年間で500万円家賃が入るとします。
1000万円で買った物件が10年間で500万円家賃が入りました。
この物件売った時に500万円で売れたとします。
もともと1000万円有ったのか500万円で売れただけだったら結局一緒じゃないですか。
増えてない。
そこも考えないといけない。
なので表面利回りに騙されてはいけない。
これは不動産で出てくる用語で
「表面利回り」
この言葉は気をつけないといけない。
大体この表面利回りと書いてありますから。
表面利回りとは何かというと粗利益のことです。
満室想定の家賃収入を物件価格で割ったものでいくらでも高く見せかける事が出来ます。
例えば家賃収入。
もらえる家賃が年間100万円で物件価格が1000万円。
となると表面利回りは10%になります。
じゃぁ満室想定なので想定家賃収入なので別に100万円じゃなくても150万円
これで埋まったらねという話で満室想定なので
これをチョコチョコっと150万円にしてあげるだけで
表面利回りって一瞬で15%に増やせるんですよ。
他にも色々増やす方法はあります。
そうやって簡単にいじれちゃう。
だからこの実質利回り
こっちで計算しないといけない。
収入から家賃から必要なコスト全部差し引いた実態を現す利回り。
こっちで考えていかないといけない。
だからこのさっきの表面利回り5.54%というのは一体実質の利回りを考えたら何%になるのか実際に計算してみたんですね。
ヒドい。
計算したんですけど不動産屋が提示してくれた利回りは
5.54％ですよね。
販売価格が1980万円で年間家賃が満室で9.2万円で
それ以外の管理費とか修繕積立金とか全く考えない状態で予想年間手残りが110万円まるまる残ると。
それで想定利回りが5.54%。
こんな事ありえないです。
実際の満室想定で出してみました。
販売価格が1980万円かもしれませんが
物件取得価格がかかる。
仲介料と不動産取得税
大体140万円ぐらいかかるんですね。
7%ぐらい大体かかる。
それで2100万円以上かかる。
それから
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税
・火災保険
そういうのを入れていく。
それぐらい入れていくと想定利回りが2.45%になるんですよね。
予想年間手残りが約52万円になる。
これ全部キャッシュで買った場合ですからね。
2118万円銀行から借り入れせずにキャッシュで買った場合。
それで2.45%で52万円ぐらい残る。
これぐらいだったら銀行に預けておくよりいいかな？と
0.01%金利が付くより2.4%以上増えるのであればと思うかもしれませんがちょっと待ってください。
まず入居率ですよね。
空室率というのを考えられてないんですよ。
30年間全く誰も退去せずに埋まり続ける事はありません。
ここでも計算したんですけど退去時のリフォーム代とか退去時の広告費というのは毎年はかかるものではないですが
一応退去が出るたびにかかります。
数年に一回掛かってくるものなのでそれも年割して大体載せてる。
それで入居率が90%だと。
・10%落ちてしまった場合
・満室じゃなかった場合
30年間ずっと満室なんてありえないのでそれで計算してみると年間の家賃が当然10%下がる訳です。
でもそれ以外は変わらない。
その状態で手残りが今度41万円に今度は減った。
これでもいいかなぁって思う人がいるかもしれませんが
家賃がずーっと同じ価格で取り続けられる事はまずありません。
30年間家賃が下がらない訳がない。
だって築15年のマンションが30年経ったら築45年ですよ。
周りで築45年のマンションを見てみて欲しいんですけど結構ボロボロですよね？
その状態で築10年くらいの時の家賃と全く同じ価格の家賃を取れるなんてありえない。
家賃10%落ちたとしてその計算ですると今度は
・想定利回りが1.46%
・手残りが31万円
になってくる。
これでもいいと言うかもしれませんが家賃10%で入居率90%ですからね。
実際にはもっと多分下がってきますね。
家賃10%減じゃ済まないでしょう。
～～～つづく～～～
Special Thanks college president Ryo.
