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「毎年お金がドンドン減る」
～前回のつづき～
それから物件価格の値下がりを考えられていない。
全部をキャッシュで買った場合物件価格の値下がりですね。
2118万円で買っても毎年毎年価格というのは下がっていく訳です。
30年前に買った価格と全く一緒で
築40年のボロボロになった物件が
全く同じ価格で売れるなんて考えにくい。
と言う事は物件価格が毎年下がっていくんだからこの値下がりというのも考慮しないといけないですよ。
物件価格の値下がりを30年で80%下がるというのを想定してそれを年割してザックリ入れてみました。
そうすると年間40万円ずつぐらいは価値が下がっていってる。
それから考えていくと毎年お金がドンドン減るんですよ。
意味わかりますか？
実際には物件の価格が下がっていってるだけなので手残りとしては少し残るかもしれないですけれども
物件の価格の低下というのを考えると実際毎年これだけ損をしていってる。
プラスキャッシュで買った場合を計算しなかったんですけど
ややこしくなってくるかなと思って。
これを銀行から大体借り入れする訳ですよ
フルローンといって2118万円。
そうすると2118万円借りると毎月毎月の返済があるわけです。
それを実際計算してみました。
家賃収入で払えるどころか足りない分を給料から補填していかないといけなくなります。
今後キャッシュ・フローの計算というのもお話ししていきます。
実際には資産になるどころか30年間毎年毎年ずっとお金を給料から補填して払い続けていかないといけない。
そういう状況になってしまいます。
なので要はちょっと数字が並んで見にくいかもしれませんが
全額キャッシュで30年間満室で物件価格も下がらず家賃も下がらず修理も一切無い状態でやっと4万円残る。
そんな訳ないでしょ。
こんな話ないでしょ。
それで家賃が10%下がって
空室が10%出るだけで
実質毎年持ち出し＝給料から支払いしていかないといけない。
さらに銀行から借りれると金利が2%ぐらいで計算すると
2118万円借りた状態で30年間支払い総額2800万円ですよ。
なのでキャッシュで買った場合でも負債を買う事になります。
本当は2118万円の価値のないものを2500万円だったり
1980万円の価値のないものをもっと高い値段で買わされている。
そういう事です。
1000万円の価値しか無いものを買わされている。
銀行から借り入れした場合は毎月毎月の支払いのお金が大体すごく厳しくなります。
ザックリそういうものかなととりあえず覚えてもらえればいいかと思います。
・節税になる？
ならないです。
税金が減るのは赤字だから減るんですよね。
100万円毎年ドブに捨てて10万円帰ってくる。
そんな話です。
意味が無いですよね？
・年金の代わりになる？
なりません。
毎月毎年マイナスのお金を払い続けて30年ですよ。
築30〜40年のボロ部屋を1室手に入れて資産になるか？
年金の代わりにならないですよね？
普通に貯金をつづけてた方がお金は残ります。
毎年毎年ずっとお金を払い続けていかなければならない。
毎年50万円赤字=持ち出しが出たとしたら30年間で1500万円貯まるから貯金した方がいいよという話です。
・保険の代わりになる？
なりません。
保険に入った方がいいです。
掛け捨ての生命保険に入った方が月の金額も安いし
万が一の事があった時にもらえる金額もこの方が大きいです。
・家賃補償（サブリースの嘘）
かぼちゃの馬車とかも同じ様に問題になってました。
実際には付いてない家賃補償
ついてたとしても最初の2〜3年のみです。
だから7〜8万円で家賃を補償しますと言っててもずっとではありません。
規約や約款（やっかん）に極々小さく書いてあります。
「2年目以降とか入居付けが出来なくなった時は家賃を下げます。だから7万円では継続出来ません。」
「来年は6万円にして下さい。」
「再来年は5万円にして下さい。」
と言われます。
それで
「そんな金額下げられたら無理です。」
「ああそうですか。ではこの契約は継続出来ません。」
と言われて終わるだけです。
「自分でどうぞ入居者さん探して下さい」
と切られて終わりですね。
必ず書いてあります。
赤字がずっと出続けるのにこんなの出来る訳ないじゃないですか。
・銀行の信用毀損（きそん）
負債を買うのと同じです。
物件に担保能力がありません。
ワンルームマンションというのは負債なので。
それだけの価値がないものを買ってるという事です。
だから物件に担保としての力を見てもらえない。
どういう事かと言うと物件を担保として見ている訳ではなく
あなたのサラリーマンとしての属性を担保にしているだけなんです。
この物件からの支払いの能力ではなくサラリーマンとしての所得を担保にしているだけなんです。
だから住宅ローンを組んだりとか今後不動産融資で物件をもっと広げていきたい増やしていきたいという時に必ず響いてきます。
要は物件を増やせなくなる。
これパッとイメージ湧かないかもしれませんが不動産投資の戦略において銀行からの信用というのはすごく大事な部分なのでここを減らしてはいけません。
～～～つづく～～～
Special Thanks college president Ryo.
