キーワード
「ボッタクリアパート」
今日は不動産投資の中でもシェアハウス投資（サブリース）というものについてお話しします。
『かぼちゃの馬車』についてお話ししようと思います。
●かぼちゃの馬車
ご存知でしょうか？
女性専用シェアハウス投資です。
タレントのベッキーさんがCMに出演されていました。
女性向けのシェアハウス投資。
大体1棟1〜1.5億円のシェアハウスで
スマートデイズという会社が土地を取得してシェアハウスを建てて販売するという事をしていました。
スマートデイズ 赤間健太社長
（出典 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO29406620U8A410C1EA5000/
）
販売先はサラリーマン投資家の人に向けて販売していました。
ここまでは良かったんですけど30年間一括借り上げ＝サブリースというのを謳ってました。
「家賃をスマートデイズが補償します」
を謳い文句にやってたんですけどそれが途中で破産してしまったんです。
購入したサラリーマンには借金だけが残り破産に追い込まれました。
●何が問題だったのか？
サブリース契約の罠ですね。
サブリースというものが悪い訳ではないんですけど
このサブリースというのは結構これを使った悪い投資商品とか結構ダマされやすいのでお気をつけいただきたい。
そもそもサブリースとは何なのか？
一括借り上げの家賃補償ですね。
一括借り上げ。
そんなに難しい仕組みではなく
アパートやマンションのオーナー＝家主がいて
普通は入居者さんを不動産仲介業者が部屋それぞれに付けていく訳ですが
そうではなくて
このサブリースというのは家主が一括してこのサブリース会社に全部の部屋を貸すんですよね。
建物ごと貸す。
今回のケースはスマートデイズと言う会社に家主が一括して貸す。
このサブリース会社が入居者を付けていく。
特徴は家主からすると毎月固定で家賃が入るので楽なんですよね。
普通だったら入居者Aさんが抜けた時にその分家賃が減っちゃうんですけど
この場合だとサブリース会社と家主の契約なのでAさんとかBさんが抜けても一応理屈上はサブリース会社との契約なので家賃が減らない。
入居者とのやりとりがなくて楽で
家主が貸してるのはサブリース会社であって入居者に又貸ししてやりとりしていくのはサブリース会社です。
ではサブリース会社は何のために入るのかというと家主と入居者との家賃の差額で儲ける。
例えば一部屋本当だったら仮に10万円するところ
一部屋9万円でサブリース会社が家主から借りる。
この入居者たちには10万円で貸していく。
この一万円ずつの差額の分でサブリース会社というのは儲ける。
だからこの仕組み自体が悪い訳ではない。
●問題点
相場より高い
・販売価格
・想定家賃
例えばアパート自体が相場で建ってたらいいんですけど
今回だったらシェアハウスが
相場で建ってたら別に問題無かったんですけど
仮に一億円で建てられるアパートを1.5億でサラリーマン投資家を狙ってスマートデイズが販売する。
要は非常に高い金額でボッタクリみたいな金額で販売する。
すると相場より家賃が高くなってしまうじゃないですか。
オーナーからすると高い価格で買ってしまってるから高い家賃で募集する。
入居者は相場より高いので誰も入らない。
ここはサブリース会社＝スマートデイズが補償するから大丈夫ですと
「ウチが補償するから大丈夫ですよ」
という建前でサラリーマン大家さんや投資家に売りつけてたんですよね。
ただ実際には誰も入らないんですよね。
こうなるとサブリース会社が困るじゃないですか。
家主には固定の金額を払わなければならない。
入居者が1人しか入っていない状況であればサブリース会社は困る。
だからサブリース会社は資金繰りに困って
どうしたかと言うとドンドン新しいアパートを建てていった。
要は高いボッタクリアパートを建てていった。
それでドンドンサラリーマン達に銀行融資を受けさせて売りつけていった。
そこの儲けを先の投資家達の家賃補償にあてていった。
しかし銀行が融資をしなくなった途端に
新しい物件を建てるけど
その物件を買うには普通のサラリーマンであれば一億円も用意出来ない。
だから銀行に融資をさせてた。
しかしその銀行が融資をしなくなった途端に破綻したんですね。
～～～つづく～～～
Special Thanks college president Ryo.
