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「結構カモられちゃう」
投資で成功するのに
・合法ボッタクリ商品を買わない
・詐欺に遭わない
という事が大切だとお話ししました。
また今回も不動産についてです。
その中で相続税対策
アパート建設とかが多いんですけどこれについてお話しします。
●相続税対策とは？
言葉ぐらいは聞いたことがあるかもしれません。
理屈がイマイチわからないかもしれないのでザックリ説明します。
相続財産を持っている人
・株
・現金
・土地
など。
自分が死んだ後自分の持ってる財産を
他の家族などに移動することです。
その中での土地にアパートやマンションをを建設する。
株や現金で持ってるよりもアパートやマンションを建設して不動産に変えた方が税金が安くなります。
なぜかと言うと相続税評価額というのが下がります。
どういう事かと言うと
相続税が計算しやすい様に一律50%とすると
相続税の評価としての価値が一億円の土地があったとする。
土地でも現金でも株でもいいんですけど
一億円持ってた。
このままだったら五千万円税金がかかりますよね？
相続税が50%だから
自分が死んじゃったら五千万円になってしまう。
税金で五千万円取られてしまう。
なのでアパートを経営するんですよ。
要は建物を建てる。
アパート経営するとこの評価が下がるんですよ。
土地とか。
例えばお金＝現金を使って
・土地を買ってアパート経営をする
・株を売ってアパートやマンションにする
不動産経営をすると相続税の評価が下がります。
どのぐらい下がるかというのはもちろんケースバイケースなんですけど安くなる。
１億円で買った土地なんだけどアパート経営をする事で
５０００万円評価として見なされる。
それは相続税を計算する上での価値なので実際の価値とは別です。
この場合２５００万円の税金になります。
わかりますか？
仮に評価が今のままであれば評価が１億円
相続税評価が１億円の土地を持ってる。
そのままだったら５０００万円税金がかかってしまう。
だからアパートの経営をして建物を建てることによって
相続税の評価が５０００万円に下がるんですよ。
５０００万円となったら相続税の計算の対象の金額は５０００万円。
だからこれに対しての５０％がかかるので２５００万円の税金がかかる。
だからアパートを建てたことで２５００万円税金が下がる。
これはなぜかというと土地に建物を建ててアパートを経営したらここの計算が計算上安くなる。
（へーと思っておいてもらえればいいです）
ここを利用して結構カモられちゃうんですけれども
・支払う税金が減る
・安定した家賃収入も得られる
こういう謳（うた）い文句で不動産屋は営業してくる。
結論から先に言うと９割失敗します。
理由をまとめたい。
●相続税対策のアパート経営
この前提がそもそも変なんです。
きちんとアパート経営として成立しないとダメなんですよ。
確かに建てれば相続税が下がるんですよ。
下がるんですけどこの建てたアパート自体がそもそも経営として
成立してないと赤字が出てしまう。
意味がない。
例えば入居率が悪い。
田舎の土地にアパートをボコボコ建てる訳なので
土地を持ってる地主さんとかを特に狙いに行く。
だから立地とか賃貸需要を考慮してない。
要は誰も入らないと言うことです。
と言うことは毎月赤字を垂れ流しますよね？
建設費用が相場よりも高額だったり
アパート経営として他を知らないので建設費用が相場よりも割高だと。
確かに相続税は下がったんだけど実際損してしまっている。
大家経験がない状態でやると相続税対策は
手間とかストレスとかかかります。
やはり不動産の経営なので建てて終わりじゃない。
●サブリースの罠
前回のシェアハウスのかぼちゃの馬車についてお話ししました。
要はいつでも解約されるんですよ。
サブリース＝一括借り上げですよね。
この建設会社とかが大体相続税対策
アパートだったら建築会社とかが一括借り上げですよ。
「こんな田舎の土地で建てても入居者入るかいのぉ？」
「大丈夫ですようちで一括で借り上げしますよ！」
「３０年間借り上げしますから大丈夫です！」
と言ってくるんですよね。
でも何年かしたらもっと不利な条件にされる。
家賃交渉とかされて
「いやそれが無理なんだったらウチはサブリース契約解除します」
と言われて終わってしまう。
●まとめ
・サブリースに注意
→サブリース自体が悪い訳ではないが契約が大体不利になってる。
・アパート経営と言うのは相続税対策になりえるが建てて終わりではない。
→経営として成り立つ事が大事
ワンルームマンション投資であろうが
シェアハウス投資であろうが
相続税対策であろうが根本のところは一緒。
不動産の経営として成り立つことが大事。
・建てること
・買えること
・融資がおりること
が大事なのではない。
ちゃんと経営として成り立つと言う事が大事。
本質の部分をちゃんと把握できていれば
アパート経営・不動産投資で騙されることが減る。
この辺をしっかりと掴んでおいてください。
Special Thanks college president Ryo.
