「トラブルだらけ｜あなたの資産を守る！海外不動産のリスクとは？」

　

～前回のつづき～

　

●オススメ出来ない理由

（１）自分のスペック＝能力

　

ほとんどの日本人が

　

・日本生まれ

・日本育ち

・日本在住

・日本で働き

・喋れる言語が日本語のみ

　

です。

　

自分が不動産を売る立場であれば

海外のよくわからない言語を話す外国人が

突然やってきて

　

自分が取り扱っている不動産を

買いたいと言ってきたらどうですか？

　

自分が営業マンだったら

そんな人に売りつけるか？

という話です。

　

要は

カモがネギしょって歩いてきた状態

です。

　

まず自分のスペックを確認しましょう。

　

（２）日本人を食い物にする日本人に注意

海外の経験が多い人であれば

同意してくれる人が多いのではないでしょうか？

　

海外では日本人ほど日本人をよくダマします。

　

海外で仕事しようとした時に

取引先が日本人なら安心だ

と思うじゃないですか。

　

言語や文化がわからない土地で

不安に駆られる。

　

そんな中で日本人に出会って

助けてくれたりしたら安心するし

　

同じ文化で育った人が

日本人をダマす訳がないでしょ

と普通思うと思うんですよ。

　

でも海外では日本人ほど

日本人をよくダマすんですよ。

　

悲しい事ですが実際にすごく多い。

　

日本で本を出してる人となんかもいます。

　

本屋に行ったら

棚に並んでる本の著者なんかもいます。

　

海外不動産を売ってる人もいると思うんですけど

ボッタクリな不動産を結構売りつけてます。

　

そこの入り口にする為に

信用を得る為に本を出してたりする。

　

だから本を出してる人

＝もちろん何かしらの功績のある人

だとは思いますが

　

それでも

全員信用してもいいという訳ではない。

　

日本であれば

本を出版している人であれば安心したりしますが

そうではない。

　

蓋を開けてみれば

ボッタクリ不動産を売ってるだけの人が

かなり多いです。

　

これは別に海外の不動産の話に

限った事ではありません。

　

なので海外に住んでる日本人だから

安心な訳ではない。

　

お気をつけ下さい。

　

日本の不動産屋と一緒です。

　

一発売れたら大きいので結構何でもします。

　

例えば

現地で海外であれば現地のパトカーに乗ってきて

警察が空港から先導してくれたりするんですよ。

　

「政府の案件だ！」

　

とか言って。

　

「警察が連動してくれてるんですよ！」

　

とか。

　

官僚がいる所とかに連れて行かれて

立派な人紹介されて

名刺交換とかしたりして

　

いっぱいあるんですよ。

　

いっぱいあるんですけど

現地でいくらか払ったら

パトカーで先導してくれます。

　

特にアジアなんかは

賄賂（わいろ）が横行している国が多い。

　

だから日本であれば

考えられない様な常識で

ダマしにかかってきます。

　

本当に気をつけてください。

　

日本の不動産屋と一緒なのは

　

「一発売れたら大きいので何でもする」

　

というのは確かです。

　

（３）海外不動産販売は詐欺師の巣窟

前述の『ポンジ・スキーム』

でそもそも投資なんかされてなかったりとか

　

・原野商法

・プレビルド

・ランドバンキング

　

など詐欺の手法がいくつもあります。

　

とくに東南アジアとか新興国は

まだまだ法律の整備が

行き届いていません。

　

（４）土地勘が無い

土地勘が無いので資産価値の低い土地を

つかまされる事がよくあります。

　

・マフィア街

・所得の低い人（スラム街）

・賃貸需要の低い土地

・価格の上昇の見込めない場所

　

など。

　

確かに国全体としてはそうですが

まだまだ貧富の差が激しいので

その様な土地勘の無い所を買わされたりします。

　

（５）相場感の無さ

現地の人であれば

　

「こんな所ダメだよ！」

　

とすぐわかる様な

自分の地元であればわかりますよね？

　

地元の所で

　

「こんな所良くない所だ」

とか

　

「人気のない所だ」

とか

　

わかるじゃないですか。

　

でも全く知らない土地に行って

まして海外なんて訳がわからないでしょ？

　

そんな所を買ってはダメなんですよ。

　

（６）現地業者のいい加減さ（日本人含む）

日本語を話せているからいい人ではない。

こんな事はザラにあります。

　

「そんな事あるの！？」

　

と思うかもしれませんが

ものすごくザラにあります。

　

a）家賃を入居者から受け取っているのに

　管理会社から送金されない

　

b）かかってもいない修繕費を請求される

（かかっていたとしても相場より非常に高額）

　

c）買う前のシミュレーションと全く違う

　

d）契約書がいい加減で

　そもそも現地の言葉だから読めない

　

e）日本人価格で買わされる

　

f）転売が難しい場所

・需要がない

・値段が上がらない

・外国人が買えない場所

　

g）工期などが大幅に遅れる

・いつ建つんだ

・メチャクチャ

・1年とか2年とか平気で遅れる

　

要はトラブルだらけなんです。

　

（７）購入者の保護制度も何も無い

海外で買う訳なので

守ってくれる色んな保護制度が何もない。

　

それに加えて日本だったら

せめて日本語は読み書き出来ますよね？

　

難しいながらも

契約書を読む事はできますよね？

　

弁護士を雇うことも出来る。

　

直接現地を見に行く事も出来る。

　

そこの業者に

何か交渉することも

出来る訳じゃないですか。

　

でも

海外だったらどうなるんだ？

という話です。

　

もしも何かあったら

どうするんだという話です。

　

～～～つづく～～～

　

Special Thanks college president Ryo. 

　

●おまけ

≪≪Chat-GPTくんによる要約→perplexityちゃんによる文章まとめ≫≫

海外不動産投資には多くのリスクが伴います。まず、多くの日本人投資家は、日本語のみを話し、海外の文化や市場に不慣れです。このため、海外では日本人が日本人を騙すケースが多く、著名な著者や専門家でも必ずしも信頼できるわけではありません。

また、詐欺手法が横行しており、特に新興国では法整備が不十分です。土地勘がないため、価値の低い物件を掴まされるリスクも高く、相場感がないことで不適切な価格で購入してしまう危険性もあります。さらに、現地業者が信頼できない場合も多く、家賃未払い、不当な修繕費請求、契約不履行などのトラブルが頻発します。

最後に、海外では日本の投資家保護制度が適用されず、言語の壁もあって契約書の理解や交渉が難しいため、トラブル発生時の対応が極めて困難です。これらの理由から、十分な知識や経験がない限り、海外不動産投資は避けるべきです。

Citations:
[1] https://www.youtube.com/watch?v=_03lkjn9nmo

　

≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫

～Continuation from the Previous Discussion～

【Reasons Not to Recommend】

(1) Your Own Specs = Abilities

Most Japanese people:

・Are born in Japan

・Grow up in Japan

・Live in Japan

・Work in Japan

・Speak only Japanese

Now, imagine you’re in the position of selling real estate. How would you react if a foreigner suddenly appeared, speaking an unfamiliar language, and wanted to buy the property you’re handling? If you were a salesperson, would you sell to such a person?

In other words, it’s like a “sitting duck” situation. First, let’s consider your own capabilities.

(2) Beware of Japanese People Exploiting Other Japanese

Those with extensive overseas experience might agree: Japanese people are often deceived by other Japanese people when abroad. When trying to do business overseas, you might think that dealing with a fellow Japanese would be reassuring. In an unfamiliar land with a different language and culture, it’s natural to feel anxious. So, if you meet a Japanese person who helps you, you would feel safe, thinking, “There’s no way someone from the same culture would deceive me.”

However, the sad truth is that Japanese people often deceive each other abroad. It happens a lot, even with people who have published books in Japan, or those whose names are on bookshelves in stores. Some of these individuals are involved in selling overpriced real estate abroad. They may publish books to build trust and gain credibility as an entry point to sell such properties.

Just because someone has published a book doesn’t mean you can trust them. In Japan, a published author might give you peace of mind, but that’s not always the case. When you look closely, many of these people are simply selling overpriced real estate. This issue is not limited to overseas properties. Therefore, just because a Japanese person is living abroad, it doesn’t mean you can automatically trust them. Be cautious. They operate much like real estate agents in Japan—willing to do anything for a big sale.

For example, in some Asian countries, it’s common to pay a fee to have the local police escort you from the airport, leading you in a police car, with claims like “This is a government project!” or “The police are coordinating with us!” They might introduce you to influential people or take you to official-looking places, but it’s all a setup. In many Asian countries, bribery is rampant, so they try to deceive you using methods that would be unimaginable in Japan. Be very careful.

The similarity with Japanese real estate agents is that they are willing to do anything to make a big sale.

(3) Overseas Real Estate Sales Are a Haven for Scammers

There are many fraudulent methods, such as the Ponzi scheme mentioned earlier, or other schemes like land scams, pre-build sales, and land banking. These are particularly common in Southeast Asia and emerging countries where legal systems are still underdeveloped.

(4) Lack of Familiarity with the Area

Due to a lack of local knowledge, you might end up buying low-value land. This could be in:

・Mafia-controlled areas

・Low-income neighborhoods (slums)

・Areas with low rental demand

・Places where property prices are unlikely to rise

While a country as a whole may seem promising, the wealth gap is still significant, and you might be led to buy in areas where you have no understanding of the local conditions.

(5) Lack of Sense of Market Value

If you were a local, you would immediately know, “This place is no good!” or recognize an unpopular area in your hometown. But in a completely unknown land, especially overseas, you have no way of knowing these things. You shouldn’t buy property in such places.

(6) The Unreliability of Local Agents (Including Japanese)

Just because someone speaks Japanese doesn’t mean they are trustworthy. This is very common. You might think, “Can this really happen?” but it happens a lot.

a) They collect rent from tenants but don’t send it to you.

b) They charge for repairs that were never done (or charge much more than the actual cost).

c) The property performs very differently from the pre-purchase projections.

d) Contracts are poorly written, often in the local language, which you can’t understand.

e) You end up paying a higher “Japanese price.”

f) The property is difficult to resell—there’s no demand, prices don’t rise, or it’s in a place where foreigners can’t buy.

g) Construction deadlines are significantly delayed—by a year or two, sometimes even more.

In short, it’s full of troubles.

(7) No Buyer Protection

When buying property overseas, there are no protective regulations in place to help you. In Japan, at least you can read and write in Japanese, no matter how difficult it might be. You can read contracts, hire a lawyer, visit the site in person, and negotiate with the local agent if necessary. But what about overseas? What would you do if something went wrong?

　

Special Thanks OpenAI and Perplexity AI, Inc