「日常茶飯事｜仲介手数料と広告費の微妙な関係」
〜前回のつづき〜
●不動産業者からの意見
（意見1）
「タダで仕事させる気か？仕事には対価が必要。無料で仕事をする事ができる訳がない。不動産業者は趣味でやってる訳じゃない。」
というご意見です。
これはそもそもタダ働きにはならないです。
入居者側の仲介手数料を無料にした所で
仲介業者さんがタダ働きした事にはならない。
管理会社を除いて説明すると
仲介業者が入居者から1ヶ月分手数料を取ってる訳です。
大家側からも仲介手数料を1ヶ月取ってる。
だから入居者の方の仲介手数料をゼロにしたとしても
ちゃんと仲介手数料が大家側からも発生してますよね？
という話です。
この大家側からも発生しなくて
入居者側からも発生しない
両方からもらってないという状態であれば
それはタダ働きになるから成立しないというのも分かります。
大家側からも仲介手数料が発生してますよね？
という話です。
そもそも仲介手数料を
入居者とオーナーと合わせて1ヶ月分以上
仲介業者が取ったらダメと法律で決まってるんですよ。
『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』
という国土交通省告示があり
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf
法律で決まってるんだけど大家側からも取ってる状態なんですよね。
タワマンなどよほど超人気の物件じゃない限りは
大家側からも取ってる訳なので
だから入居者側の分を無料にしてと言ってるだけで
これで成立してるから沢山仲介手数料無料にしてる業者もいる。
そもそも入居者と大家側合わせて1ヶ月分以上取ってはダメなんです。
そう言うと
「家主からは広告料金としてもらってるだけだ！仲介手数料ではない！」
という人もいます。
実質仲介手数料ですよね？
という話で
これは不動産賃貸業界の闇というか
仲介手数料と広告費の関係というのがあって
賃貸の場合はオーナーと入居者合わせて1ヶ月分以上取ったらダメなんです。
家賃の1ヶ月分の仲介手数料が上限なんですよね。
だから入居者から0.5ヶ月もらってるんだったら
最大で0.5ヶ月分しかもらったらダメ。
大家から一ヶ月分取ってるんだったら
入居者から取ったらダメなんですよね。
そうなんですけど
前述の国土交通省告示の中に
『第九第二から第八までの規定によらない報酬の受領の禁止』
という項目があって
「（前文略）ただし、依頼者の依頼によつて行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。」
という抜け道のようなただし書き規定があって
要はここを大家さんから依頼があった場合とかは
広告費用を大家さんに請求出来るという事ですね。
だから大家からは仲介手数料でもらってるんじゃなくて
広告料としてもらってるんだという事ですよね。
賃貸不動産業界ではなかなか自分たちの都合のいい方向に解釈する人が多い。
入居者からはあくまで家賃1ヶ月分の
仲介手数料をもらってるだけで
家主からは1〜3ヶ月分の宣伝広告費
（家賃に応じて0.5ヶ月の時とかも色々あるんですけど）
最大でひどい所だと3ヶ月分の広告費をもらってるとか
だからこれは仲介手数料ではないと。
いやいや実質の仲介手数料でしょ？という事です。
こんな事が日常茶飯事なんですよね。
〜〜〜つづく〜〜〜
Special Thanks college president Ryo.
●おまけ
≪≪Chat-GPTくんによる要約≫≫
不動産業者からの意見として、仲介手数料についての議論があります。業者は仲介手数料を取る理由があると主張しています。一つは入居者からの手数料が無料になったとしても、大家側からも手数料が発生するため、業者には対価が必要だという考えです。また、法律で仲介手数料は一定以上取ることが禁止されているため、この点に触れながら、広告費との関係についても言及しています。実際には広告費として請求することで規制を回避しようとする動きもあるようですが、その実態は実質的には仲介手数料に近いものだと指摘されています。このような問題が不動産業界では日常的に起こっているようですね。
≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫
Continuation from the Last Time
Opinion from Real Estate Agents
(1) “Do you intend to get work done for free? Work requires compensation. There’s no way to work for free. Real estate agents aren’t doing this as a hobby.”
This is a view that fundamentally rejects the idea of working for free. Even if the intermediary fee from the tenant’s side is waived, it doesn’t mean the real estate agent is working for free. To explain, the intermediary agent is receiving a month’s fee from the tenant, and the landlord also receives a month’s intermediary fee. So even if the tenant’s intermediary fee is zeroed out, there’s still a definite intermediary fee being charged from the landlord’s side, right?
If there’s no charge from both the landlord and the tenant, that would indeed amount to working for free, which is why this scenario doesn’t hold. The discussion goes on to highlight that it’s illegal for the intermediary agent to take more than one month’s fee from both the tenant and the landlord combined, as stated by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport, and Tourism.
However, despite the legal limits, there are instances where fees are being taken from the landlord’s side. Except for specific cases like highly popular properties, these fees are being charged, and some agents claim the legitimacy of waiving the tenant’s fee because it’s covered by the landlord’s payment.
There are arguments stating that fees taken from the landlord side are not intermediary fees but advertising fees. However, in practice, these fees essentially function as intermediary fees. There’s a complex relationship between intermediary fees and advertising costs in the rental real estate industry, and the law prohibits taking more than one month’s rent as an intermediary fee, jointly from both the landlord and the tenant.
The text mentions a legal provision within the Real Estate Transaction Law that allows additional charges for special advertising requests from the client. This provision enables charging advertising costs to the landlord in specific scenarios, claiming it’s for advertising purposes rather than intermediary fees.
It’s observed that the rental real estate industry tends to interpret matters in their favor. Even though the intermediary agent claims to only receive a month’s rent as the intermediary fee from the tenant, they might charge the landlord from 1 to 3 months’ advertising fees, sometimes corresponding to half a month’s rent, or even as high as 3 months, justifying it as not being an intermediary fee.
Yet, it’s argued that this is effectively an intermediary fee. These practices are quite common in the everyday workings of the industry.
Special Thanks OpenAI.
