「日常茶飯事｜仲介手数料と広告費の微妙な関係」
〜前回のつづき〜
●不動産業界の闇が、あなたの負担を増やしている。
～不動産業者からの意見1～
「タダで仕事させる気か？
仕事には対価が必要。
無料で仕事をする事が
できる訳がない。
不動産業者は
趣味でやってる訳じゃねぇ！」
というご意見です。
これはそもそも
タダ働きにはならないです。
入居者側の仲介手数料を
無料にした所で
仲介業者さんが
タダ働きした事にはならない。
管理会社を除いて説明すると
（出典：https://www.realinfobank.com/blog/selling-codo-independent-house/）
仲介業者が入居者から
1ヶ月分手数料を取ってる訳です。
大家側からも
仲介手数料を1ヶ月取ってる。
だから
入居者の方の仲介手数料を
ゼロにしたとしても
ちゃんと仲介手数料が
大家側からも発生してますよね？
という話です。
この大家側からも発生しなくて
入居者側からも発生しない
両方からもらってない
という状態であれば
それはタダ働きになるから
成立しないというのも分かります。
大家側からも
仲介手数料が発生してますよね？
という話です。
そもそも仲介手数料を
入居者とオーナーと
合わせて1ヶ月分以上
仲介業者が取ったらダメと
法律で決まってるんですよ。
『宅地建物取引業者が
宅地又は建物の売買等に関して
受けることができる報酬の額』
という国土交通省告示があり
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf
法律で決まってるんだけど
大家側からも
取ってる状態なんですよね。
タワマンなど
よほど超人気の物件じゃない限りは
大家側からも取ってる訳なので
だから
入居者側の分を無料にしてと
言ってるだけで
これで成立してるから
仲介手数料無料にしてる
業者も沢山いる。
そもそも
入居者と大家側合わせて
1ヶ月分以上取ってはダメなんです。
そう言うと
「家主からは
広告料金としてもらってるだけだ！
仲介手数料ではない！」
という人もいます。
でも実質は仲介手数料ですよね？
これは
不動産賃貸業界の闇というか
仲介手数料と広告費の関係
というのがあって
賃貸の場合は
オーナーと入居者合わせて
1ヶ月分以上取ったらダメなんです。
家賃の1ヶ月分の仲介手数料が
上限なんですよね。
だから
入居者から0.5ヶ月
もらってるんだったら
最大で0.5ヶ月分しか
もらったらダメ。
大家から１ヶ月分取ってるんだったら
入居者から取ったらダメなんですよね。
そうなんですけど
国土交通省告示の中に
『第九第二から第八までの
規定によらない報酬の受領の禁止』
という項目があって
「（前文略）ただし、依頼者の依頼によつて行う
広告の料金に相当する額については、
この限りでない。」
という抜け道のような
ただし書き規定があって
要は
大家さんから依頼があった場合なんかは
広告費用を大家さんに請求出来る
という事ですね。
だから大家からは
仲介手数料でもらってるんじゃなくて
広告料としてもらってるんだと。
賃貸不動産業界ではなかなか
自分たちの都合のいい方向に
解釈する人が多い。
入居者からはあくまで
家賃1ヶ月分の
仲介手数料をもらってるだけで
家主からは1〜2ヶ月分の宣伝広告費
（家賃に応じて0.5ヶ月の時とかも
色々あるんですけど・・・）
最大でひどい所だと
3ヶ月分の広告費をもらってる。
だからこれは
仲介手数料ではないと。
いやいや
実質の仲介手数料でしょ？
という事です。
こんな事が日常茶飯事なんですよね。
〜〜〜つづく〜〜〜
Special Thanks college president Ryo.
●おまけ
≪≪Chat-GPTくんによる要約→perplexityちゃんによる文章まとめ≫≫
不動産業界には、仲介手数料をめぐる不透明な慣行が存在します。法律上、仲介業者は入居者と大家から合わせて家賃1ヶ月分以上の手数料を取ることが禁止されています。しかし、多くの業者は入居者から1ヶ月分、大家からも1ヶ月分以上を受け取っており、その差額を「広告費」と称して正当化しています。
一部の業者は入居者側の手数料を無料にしても、大家側から手数料を受け取ることで実質的な収入を確保しています。国土交通省告示には、依頼者の依頼による広告料については例外を認める但し書き規定があり、これを業者は巧みに利用しています。
このような慣行は、法律の精神に反し、入居者や大家に不必要な負担を強いる可能性があり、不動産業界の透明性と公正さが問われています。
Citations:
[1] https://note.com/renovation_story/n/nf6b785cffff2
[2] https://note.com/kohichi_abe0127/n/n360fa313d509
[3] https://miraie-f.co.jp/contents/7448
[4] https://willows.co.jp/column/210425/
[5] https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15868/res/1-500/
[6] https://staylinx.jp/contents/148
[7] https://www.tamura-fujimino.jp/blog/12388/
≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫
【The Dark Side of the Real Estate Industry Is Increasing Your Burden】
~ Opinion from a Real Estate Agent 1 ~
“Do you expect us to work for free?
Work requires compensation.
There’s no way we can work for free.
Real estate agents are not doing this as a hobby!”
This essentially means
that working for free is not an option.
Even if the broker waives the tenant’s commission,
it does not mean they are working for free.
To explain without the management company’s involvement:
(The source: https://www.realinfobank.com/blog/selling-codo-independent-house/)
The real estate agent collects a one-month commission from the tenant.
The landlord also pays a one-month commission.
So, even if the tenant’s commission is waived,
the commission from the landlord still exists, doesn’t it?
If neither the landlord nor the tenant is paying,
it would indeed be working for free, which wouldn’t work.
So, the commission is still being collected from the landlord.
There’s no issue with that.
The law also specifies that
a real estate agent cannot take more than one month’s commission
from both the tenant and the landlord combined.
This is regulated by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism,
which has set guidelines for the maximum commission:
https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf
However, even though the law exists,
the agent still collects the commission from the landlord.
This is especially true for properties like luxury apartments,
where the landlord also pays commission.
So, when an agent waives the tenant’s commission,
it’s still valid because the landlord is still paying the commission.
Technically, the agent cannot collect more than one month’s commission
from both the tenant and the landlord combined.
Some may argue,
“They’re not collecting the commission, but rather an advertising fee from the landlord!”
But in reality, it is still a commission.
This is part of the dark side of the real estate rental industry.
There’s a relationship between the broker’s commission and advertising fees.
In rental cases, the agent cannot collect more than one month’s commission
from both the landlord and tenant combined.
The standard commission is one month’s rent.
So, if the agent collects 0.5 months from the tenant,
they can’t collect more than 0.5 months.
If the agent collects one month from the landlord,
they cannot collect from the tenant.
But there’s a loophole in the Ministry of Land, Infrastructure, Transport, and Tourism’s guidelines,
which allows agents to collect advertising fees from the landlord directly.
This means that agents can charge landlords for advertising fees,
not as a commission, but as a separate fee.
In the rental real estate industry,
many interpret the rules in a way that benefits them.
The agent collects the standard one-month commission from the tenant,
while the landlord pays one to two months in advertising fees
(though the amount can vary depending on rent and circumstances).
In extreme cases, some agents may even collect up to three months’ worth of advertising fees.
This is not technically considered a commission,
but in practice, it is effectively the same.
This kind of thing happens regularly in the industry.
—
This translation captures the essence of the original text, outlining the issues in the real estate industry regarding commissions and advertising fees.
Special Thanks OpenAI and Perplexity AI, Inc
