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「イールドギャップ｜金利差で得をする！借金を活用して資産を増やす秘策」
〜前回のつづき〜
●借金しても得する考え方
他にも手元に
銀行から借りた100万円が手元に有ったとしましょう。
金利は1%だったとしましょう。
だから100万円借りてて
金利が1%だったとすると
毎年1万円利息を支払う訳です。
100万円に対して金利が1%なので
毎年1万円を利息で支払う。
どっちが得かという話なんですけど
・この100万円を全額今すぐ返してしまう
・100万円を年利3%の投資を行う
100万円を全額返してしまうと
金利というのは当然支払わなくてもいいという事になりますよね？
毎年1万円の利息を払ってたのが
金利を支払わなくて良くなりますよね？
借金が無くなる。
でも何も残らない。
ではこの100万円を借りたまま
年利3%の投資をしたとすると
支払う金利は1万円支払う訳なんですけど
投資から入るお金
年利3%の投資をしているので
投資から入ってくるお金は3万円入ってくる。
投資からお金は3万円入ってきて
支払う金利は1万円なので
差し引き2万円毎年得する事になる。
これだったら返さない方が得ということになりますよね？
金利をずっと払っておく方が得になる。
●不動産投資でも同じ
金利2%で借りた1億円で
利回り10%の不動産を買うという事ですよね？
そうすると1億円の8%が毎年儲かるという事なんですよね。
人から借りたお金で利鞘（りざや）を取っていくというのが
不動産投資の強みです。
実際はもっと計算とか色々複雑ですけどね。
この金利差の事を
「イールドギャップ」
と言います。
忘れてもいいですけど
良く出てくる言葉の一つなので覚えておいても損はないです。
この辺は大切な考え方なので覚えておいて下さい。
●住宅ローン減税のメリットが減る
これも繰上げ返済のデメリットです。
住宅ローン減税って
借入金額の1%が住民税などから還元される仕組みなんですよね。
だからあまり早く繰り上げ返済しちゃうと
その分借りてる金額が小さくなるので
住宅ローン減税のメリットが減ってしまうという事です。
●まとめ
●繰り上げ返済はオススメ出来ない
→・金利が超低金利だから
・手持ちの現金が減ってしまう
・住宅ローン減税のメリットが減る場合がある
●そもそも繰り上げ返済とは？
→毎月の返済とは別に借入額の一部または全額を返済する事
●なぜ繰り上げ返済をオススメしないのか？
→・得する金額が少ない
・すぐには楽にならない
・手元の現金が無くなる
●もしも金利が10%なら？
→元本を早く返さないと利息がドンドン膨らんでしまう
●金利は非常に大事
→投資をしたら増えるが借金したら逆のことが起きる
●手元の現金が無いと投資機会を逃す
→キャッシュは王様
●借金しても得する考え方
→金利と投資のパーセンテージの違いを意識する
●不動産投資でも同じ
→金利差（イールドギャップ）を意識
〜〜〜つづく〜〜〜
Special Thanks college president Ryo.
●おまけ
≪≪Chat-GPTくんによる要約≫≫
借金しても得する考え方は、手元に資金があるという状況で、その資金を使って投資することで利益を上げる方法です。
例えば、銀行から100万円を借りて金利1%を支払っている場合、そのまま借金を返済するか、年利3%の投資を行うかを考えます。返済すれば金利支払いはなくなりますが、投資すれば利益が生まれます。この場合、投資から得られる利益が金利支払いを上回るため、借金を返さずに投資を続ける方が得です。
同様に、不動産投資でも金利差（イールドギャップ）を意識することが重要です。金利2%で1億円を借りて利回り10%の不動産を購入すると、年間8%の利益が得られます。
繰り上げ返済はオススメできません。なぜなら、低金利なので手元の現金が減り、住宅ローン減税のメリットも減少します。また、返済しても得られる金額が少ない上、現金が減ることで投資機会を逃す可能性もあります。
金利は非常に重要であり、投資によって増える一方、借金によっては逆の影響が出ることを意識する必要があります。手元の現金がないと投資機会を逃すため、キャッシュフローは重要です。
≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫
〜Continuation from the Previous Session〜
● A Perspective Where Debt Can Be Advantageous
Let’s consider having borrowed 1 million yen from a bank.
Let’s assume the interest rate is 1%.
So, if you borrowed 1 million yen and the interest rate is 1%,
You would be paying 10,000 yen in interest annually.
Since the interest rate is 1% on 1 million yen,
You would pay 10,000 yen in interest each year.
The question is which option is more advantageous:
・ Repay the entire 1 million yen immediately
・ Invest the 1 million yen at an annual interest rate of 3%
If you repay the entire 1 million yen,
Naturally, you wouldn’t have to pay interest anymore, right?
You were paying 10,000 yen in interest annually,
But now you wouldn’t have to pay interest anymore, right?
The debt would be cleared.
But you wouldn’t have anything left.
Now, if you were to invest the 1 million yen while still having borrowed it,
You would still pay 10,000 yen in interest,
But there would be money coming in from the investment.
Since you’re investing at an annual interest rate of 3%,
You would receive 30,000 yen from the investment.
With 30,000 yen coming in from the investment,
And only paying 10,000 yen in interest,
You would profit by 20,000 yen annually.
In this case, not repaying the debt would be more advantageous, right?
Continuing to pay the interest would be beneficial.
● The Same Applies to Real Estate Investment
Borrowing 100 million yen at an interest rate of 2%
To buy real estate with a 10% yield, right?
This means 8% of the 100 million yen earns profit annually.
The strength of real estate investment lies in taking profit from borrowed money.
In reality, the calculations are more complex, of course.
This difference in interest rates is called the “yield gap”.
You can forget about it if you want, but it’s a term that often comes up, so it’s worth remembering.
This area involves important concepts, so please remember them.
● The Merits of Mortgage Tax Deductions Decrease
This is also a downside of early repayment.
Mortgage tax deductions work in a way that 1% of the loan amount is refunded through local taxes, among other means.
So, if you repay the loan early,
The amount you owe decreases,
Reducing the benefits of mortgage tax deductions.
● Summary
● Early repayment is not recommended
→ Because the interest rates are extremely low,
Your cash reserves decrease,
And the benefits of mortgage tax deductions may decrease.
● What Exactly Is Early Repayment?
→ It’s repaying a portion or all of the loan amount in addition to the monthly payments.
● Why Isn’t Early Repayment Recommended?
→ The amount you gain is minimal,
It doesn’t immediately ease your financial burden,
And your cash reserves decrease.
● What if the Interest Rate Were 10%?
→ You’d need to repay the principal quickly, or else the interest would rapidly accumulate.
● Interest Rates Are Extremely Important
→ They increase when you invest, but the opposite happens when you borrow.
● Without Cash on Hand, You Miss Investment Opportunities
→ Cash is king.
● A Perspective Where Debt Can Be Advantageous
→ Be mindful of the difference between interest rates and investment percentages.
● The Same Applies to Real Estate Investment
→ Be mindful of the yield gap.
Special Thanks OpenAI.
