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「道具は使いよう｜住宅ローン減税を味方に！成功する不動産投資術」
〜前回のつづき〜
●お得な税制解説
（1）住宅ローン減税
住宅ローン減税というのは
どういうものかと言うと
住宅ローン残高の控除率を0.7％
控除期間を
新築住宅等は原則13年
既存住宅は10年
所得税から控除出来るという
そういう税制です。
割高なマイホームは
それ自体が負債なんですよ。
「住宅ローン減税が使えるから！」
と言って割高な新築戸建なんかを
買う人がいるんですけど
それは間違いです。
割高なマイホーム自体が負債である
という認識を持って欲しいですね。
購入に当たっては
本当に十分注意してください。
いくら税制的にお得でも
モノが悪ければ失敗には違いないんですよ。
誰が何と言おうと
マイホームの購入というのは
不動産投資なんですよ。
しかもハイリスクな信用取引です。
信用取引は気をつけようという事は
今までのお話しの中でも
何度も出てきています。
これを失敗すると破産する。
それをみんな平気でやってるんですよね。
だからマイホームの購入というのは
非常に油断出来ないものなんですよ。
投資としても成立するような
・中古の戸建て
・マンション
を購入して自己利用するという場合には
この税制は非常に頼もしい味方になるんですよ。
なぜかと言うと
投資に値する物件
・売ってよし
・持ってよし
みたいなそういう
投資に値するレベルの物件を
この制度を使う事によって
アパマンレベルの高金利じゃなくて
住宅ローンの低金利で融資を受ける事が出来て
更に所得税の還付まで受ける事が出来る。
だから道具は使いようという事です。
どっちにも
いい方にも悪い方にもなる。
やはり道具は使う本人次第
という事になってきます。
だからここの考え方は
すごく大切なんですよ。
投資としても成立するような
家を買おうという事です。
別にマイホームを
否定しているわけじゃない。
ただ日本の住宅のほとんどが
金銭的には損します。
感情は置いておいて
金銭的には損するものです。
何千万円単位で損するという事を
大前提として持っておいてください。
いい物件というのは
『価値の有る物件』という事です。
3千万円の価値がある物件を
2千万円で買えたら
これは価値の有る物件
いい物件ですよ。
いい物件を購入して
減税期間の10年が過ぎたら
ローンを一括返済して
もしくは借り換えして
賃貸に出してもいい。
そしてまた住宅ローン減税を利用して
2件目を買う。
そのようにやっていくと
ドンドンお金持ちになっていくんですよね。
ここが理解出来た人というのは
お金持ちに近づいてるんですよ。
これが不動産投資で
サラリーマンがお金持ちになっていく
大切なステップになってくるので
この税制を利用するに当たって
確定申告が必要なのは初年度だけ
という事も
覚えておいてほしいと思います。
これも今までのお話しの中でお話ししています。
この中でお話ししてますので
読んでほしいと思います。
〜〜〜つづく〜〜〜
Special Thanks college president Ryo.
●おまけ
≪≪Chat-GPTくんによる要約→perplexityちゃんによる文章まとめ≫≫
住宅ローン減税は、住宅ローン残高の0.7%を13年もしくは10年間所得税から控除できる制度です。しかし、マイホーム購入は単なる居住目的ではなく、実質的には不動産投資であり、ハイリスクな信用取引です。多くの日本の住宅は金銭的に損失を生む可能性が高いため、「住宅ローン減税が使える」という理由だけで割高な物件を購入するのは誤りです。
賢明な不動産投資を行うためには、投資として成立する物件（中古戸建てやマンション）を選び、物件の本当の価値を見極めることが重要です。例えば、3千万円の価値がある物件を2千万円で購入できれば、これは良い投資です。減税期間終了後は、ローンを一括返済または借り換え、賃貸に出す選択肢もあります。
このように、住宅購入は資産形成の一環として捉えるべきであり、税制優遇を有効活用しつつ、金銭的観点から慎重に判断することが大切です。
Citations:
[1] https://www.resonabank.co.jp/kojin/column/jutaku/column_0014.html
[2] https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/special/293/
[3] https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/column/011/index.html
[4] https://life.saisoncard.co.jp/money/wisemoney/post/c1865/
[5] https://www.iyobank.co.jp/sp/iyomemo/entry/20240314.html
[6] https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
[7] https://www.yahagijisyo.co.jp/ventvert/club/guide/tax02.html
[8] https://www.mof.go.jp/tax_information/qanda013.html
≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫
Continued from the last part
● Explanation of Beneficial Tax Systems
(1) Housing Loan Deduction
What is the housing loan deduction?
It is a tax system where 0.7% of the outstanding balance of your housing loan can be deducted from your income tax for 13 or 10 years.
A home that is overpriced is essentially a liability in itself.
Some people buy overpriced new houses thinking, “I can use the housing loan deduction!” But that’s a mistake.
I want you to understand that an overpriced home itself is a liability.
Please be very careful when purchasing.
No matter how beneficial the tax system is, if the property itself is bad, it will still lead to failure.
No matter what anyone says, buying a home is real estate investment.
And it is also a high-risk leveraged transaction.
As mentioned several times in previous discussions, you need to be careful with leveraged transactions.
If you fail, you could go bankrupt.
And yet, many people do this without any concern.
That’s why purchasing a home is something you cannot take lightly.
However, if you purchase something that also works as an investment—such as a used house or a condominium—and use it yourself, this tax system becomes a very reliable ally.
Why? Because by using this system for properties worth investing in, which are suitable for both selling and holding, you can secure financing at the low interest rates of housing loans instead of the high interest rates typical for apartments, and also receive an income tax refund.
This shows that it’s all about how you use the tools.
It can go both ways—either good or bad.
Ultimately, it all depends on how the person uses it.
This is why your mindset is crucial.
You should aim to buy a home that can also work as an investment.
I’m not denying the idea of owning a home.
But most houses in Japan are financially a loss.
Putting emotions aside, they are financially a loss.
Please keep in mind that you will lose millions of yen, potentially tens of millions.
A good property is one that holds value.
For example, if you can buy a property worth 30 million yen for 20 million yen, that is a valuable property—a good property.
You buy a good property, and once the 10-year tax deduction period is over, you can either pay off the loan in full, refinance, or rent it out.
Then, you can use the housing loan deduction again to buy a second property.
By doing this, you will gradually become wealthier.
Those who understand this concept are already on their way to becoming wealthy.
This is an important step for salaried workers to become wealthy through real estate investment.
And remember, when using this tax system, you only need to file a tax return in the first year.
This has been mentioned before in previous discussions.
Please read through the link as I’ve discussed this topic there as well.
Special Thanks OpenAI and Perplexity AI, Inc
