「全く隠れたコストを説明してないダメ商品｜投資初心者必見！ワンルームの失敗リスク」

　

～前回のつづき～

　

●結論

ほぼ詐欺です。

地獄への片道切符です。

　

資産形成どころか

一回買うと途中で降りられなくなるので

　

結論だけ言えば

手を出さない方がいい。

　

まぁほぼ失敗するでしょう。

　

それがなぜ失敗するのかが大事で

理由をお話しします。

　

●失敗する理由

（1）圧倒的に低すぎる利回り

ワンルームの場合

ローンは入居者が払ってくれない。

　

例）

楽待（らくまち）や建美家（けんびや）という

投資用不動産を扱う有名なサイトで

　

東京23区で築15年以内のマンションで

一番利回りが高いものを調べてみる。

　

↓これが一番利回りが高い物件ですが（調査当時）

　

販売価格が1980万円

表面利回りが5.54%

想定年間家賃が110万円弱

　

これだけ見たら

　

「1980万円で買えるし

　銀行に預けてたら0.001%しか付かないのが

　

　これを買うだけで5.54%も増えて

　年間家賃110万円ももらえるんだ！」

　

いい投資に見えるじゃないですか。

　

「築14年ぐらいだったらまだまだイケるかな？」

　

これをどう思いますか？

考えてみて下さい。

いい投資に思えますか？

　

結論）全く隠れたコストを説明してないダメ商品

　

・銀行の金利

銀行からお金を借りて買うんだから

銀行には当然金利がかかります。

　

いまであれば1.5〜2%ぐらいでしょうか。

　

銀行によって変わります。

　

某有名な銀行であれば

4%とか取ったりします。

　

・ずっと満室はありえない

ずっと満室で計算されています。

　

30年間のローンを組んで

30年間一回も空室にならず

満室というのはあり得ますか？

　

空室率の計算がされていない。

　

あれは全部満室計算です。

　

貸し部屋は絶対空室が出ます。

　

30年間住み続けてくれる事なんて

ほぼ無いです。

　

・物件取得費用

物件を買う時不動産屋に

仲介料を払ったり

　

不動産取得税というのを

払わなければなりません。

　

これも結構高い。

　

それから登記費用。

　

名義を変えるのに

司法書士の先生にお金を払ったり

　

印紙代とか

大体6〜7%取得時にかかります。

　

・修繕積立金と管理費

　

ワンルームの区分所有の場合

共用部というのが有るので

ここの修繕費とか

　

建物全体の修繕費とか

管理費というのを

支払わなければなりません。

　

マンションに住んでるのであれば

ローンとは別に支払う必要があります。

　

これが毎月引かれて

家賃が全額入らない訳じゃないですか。

　

これが毎月引かれるのに

これが計算に入っていない。

　

（ちぃさーくは書いてますけど。）

　

・固定資産税

賃貸で住んでたらかからないけど

所有者になれば固定資産税がかかります。

　

これが毎年かかる。

　

物件によりますが

大体価格の1%前後ぐらい。

　

ちょっとザックリした計算ですけど

家賃が大体一ヶ月分とか

高いヤツだったら2ヶ月分ぐらい

　

飛んでいっちゃいます。

　

・火災保険

毎年かかります。

　

数万円ぐらいなんですけ

どそれでも大きいですね。

　

・退去時のリフォーム代

住んでくれてた人が退去した場合

リフォームを大家がやる訳です。

　

クロス貼り替えたりとか

床の掃除したりとか

　

何かが壊れてたとか

壊されたものであれば

入居者に負担してもらえるけど

　

エアコンが壊れたとか

こっちで修理しないといけないので

　

あと30年の間にお風呂が壊れたとか

トイレ壊れたとか

全然ありますからね。

　

・広告費

不動産屋に

　

「ここの入居者を募集してください」

　

と言って

入居してくれた場合

　

家賃の2ヶ月分くらい

払わないといけない。

　

1〜2ヶ月分くらいなんですけどね。

　

これもまた出てないですよね。

　

大体ワンルームだったら

3年に一回は空室が出ると言われていて

普通に2〜3年に1回家賃の2ヶ月分がかかる。

　

それから

これも計算されてないんですけど

　

物件を売った場合に

全く買った価格と同じ価格で売れた場合の

利回り計算なんですよね？

　

そういう事ですよね？

　

・経年による値下がり

毎年物件が古くなっていくから

大体不動産は値段が下がっていきます。

　

なのでそこも考えないといけない。

　

～～～つづく～～～

　

Special Thanks college president Ryo.

　

●おまけ

≪≪Chat-GPTくんによる要約→perplexityちゃんによる文章まとめ≫≫

投資用不動産、特にワンルームマンションの購入に関する注意点をまとめると以下のようになります：

●表面上の利回りと実際の収益性

表面利回りの罠
投資用不動産の広告では、高い表面利回りが強調されがちです。例えば、東京23区の築15年以内のマンションで、販売価格1980万円、表面利回り5.54%、想定年間家賃110万円弱という物件が紹介されています[2][4]。しかし、この数字は実際の収益性を正確に反映していません。

隠れたコスト
実際には、以下のような多くの隠れたコストが存在します：

• 銀行ローンの金利（1.5〜4%程度）
• 空室リスク（30年間満室は非現実的）
• 物件取得費用（仲介料、不動産取得税、登記費用など、取得価格の6〜7%程度）
• 修繕積立金と管理費
• 固定資産税（物件価格の約1%/年）
• 火災保険料
• 退去時のリフォーム代
• 入居者募集の広告費（家賃の1〜2ヶ月分程度）

●経年劣化と資産価値

価値の下落
不動産は一般的に経年とともに価値が下がります。広告の利回り計算では、物件価値の維持が前提とされていますが、実際には売却時に購入価格を下回る可能性が高いです。

●結論

投資用不動産、特にワンルームマンションの購入には注意が必要です。表面利回りが高く見える物件でも、実際には多くの隠れたコストが存在します。例えば、銀行ローンの金利（1.5〜4%）、空室リスク、物件取得費用（仲介料や不動産取得税など、取得価格の6〜7%）、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、退去時のリフォーム代、広告費などが挙げられます。

これらのコストを考慮すると、実際の収益性は大幅に低くなり、長期的には資産形成どころか損失を被るリスクが高まります。また、不動産は経年劣化により価値が下がるため、売却時には購入価格を下回る可能性もあります。したがって、投資判断を行う際は、これらのリスクを十分に理解し、慎重に検討することが重要です。多くの場合、手を出さない方が賢明な選択となるでしょう。

Citations:
[1] https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/tatemono-bukken-all/conditions-built=15/?mode=list&page=4&sort=recommended
[2] https://www.stepon.co.jp/pro/area_13/list_13_100/cs_07_05/
[3] https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/tatemono-tokyo-select-area/a13112/conditions-built=15/
[4] https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/addr11=13%26mcity%5B%5D=1301%26tbg%5B%5D=1%26cond_houseage=15%26cond_houseageh=20%26cond_walkminutesh=15/?page=7
[5] https://www.nomu.com/pro/contents/market/20230907.html

　

≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫

～Continued from the last time:～

【Conclusion】

It’s almost a scam.
It’s a one-way ticket to hell.

Not only does it fail to build wealth, but once you buy it, you can’t easily get out.

In short, it’s better not to get involved.

You will almost certainly fail.

What’s important is understanding why it fails, so let me explain.

【Reasons for Failure】

Extremely Low Returns
In the case of a one-room apartment, the loan won’t be paid by the tenants.

Example:
There are famous sites like Rakumachi and Kenbiya that deal with investment real estate.

Let’s check out the property with the highest yield in a 15-year-old or newer apartment in Tokyo’s 23 wards.

・Selling price: 19.8 million yen

・Gross yield: 5.54%

・Expected annual rent: just under 1.1 million yen

At first glance:

・”I can buy it for 19.8 million yen, and instead of the 0.001% interest from the bank, I can earn 5.54% and get 1.1 million yen in rent annually!”

It looks like a good investment, right?

・”If it’s only 14 years old, it should still be good to go, right?”

But what do you think? Does it seem like a good investment?

Conclusion: It’s a bad product that doesn’t explain the hidden costs at all.

・Bank Interest Rates
Since you’re borrowing money from the bank to buy it, of course, there are interest rates.
Currently, it might be around 1.5-2%, depending on the bank.
Some well-known banks might charge around 4%.

・It’s Unrealistic to Have Full Occupancy All the Time
The calculations assume full occupancy the whole time.

Can you expect to have a 30-year loan with no vacancy at all?
The vacancy rate isn’t calculated.
All calculations assume full occupancy.
There will inevitably be vacancies in rental properties.
It’s almost impossible for someone to stay in a rental for 30 years straight.

・Property Acquisition Costs
When you buy a property, you have to pay agency fees and a property acquisition tax, which can be quite high.
Then there’s the registration fee, where you pay a judicial scrivener to change the name on the title.
You also need to cover stamp duty, which typically amounts to about 6-7% of the acquisition cost.

・Maintenance Fund and Management Fees
If you own a one-room unit, you must pay for the maintenance of common areas and the building as a whole, on top of the management fees.
This will be deducted every month, meaning you won’t receive the full rent amount.
(These costs might be written in fine print, though.)

・Property Tax
Renters don’t pay property tax, but owners do.
This tax is levied annually, usually around 1% of the property’s value.
Roughly speaking, this can cost about one month’s rent, or even two months’ rent in more expensive properties.

・Fire Insurance
This costs a few tens of thousands of yen each year, which adds up to a significant expense.

・Renovation Costs Upon Move-Out
When a tenant moves out, the landlord is responsible for renovation costs, like replacing the wallpaper or cleaning the floors.
If something is broken, the tenant might pay for it, but for issues like a broken air conditioner, the landlord has to cover the repair costs.
Over 30 years, things like the bathroom or toilet will inevitably break down.

・Advertising Costs
If you ask a real estate agent to find a tenant, you typically need to pay them about 1-2 months’ worth of rent.
It’s said that vacancies occur about once every three years in a one-room unit, so expect to pay 2-3 months’ rent every few years.

・Property Depreciation
When you sell the property, the yield is calculated based on the assumption that the sale price will match the purchase price, which is rarely the case.
Properties tend to depreciate in value each year, so this needs to be taken into account as well.

　

Special Thanks OpenAI and Perplexity AI, Inc