「通帳残高を捏造｜不正融資の実態を暴露！投資で失敗しないために」
～前回のつづき～
●資料捏造による不正融資
では買ってた人は
ポンポン融資が出るのか
という話ですが
普通のサラリーマンが
一億円なんか持ってる訳が
ないじゃないですか。
だから銀行からお金を借りる。
だけど残高を持っていない人達にまで
貸し出したりとか
いくらサラリーマンで
給料から補填が出来るとは言え
１億円借りれるだけの
資産を持っていない人にも
販売会社が
通帳残高を捏造（ねつぞう）してたりして
売りつけてた。
それが大きな問題になって
結局スマートデイズ自体も
破綻してしまって
家主に家賃が入ってこなくなり
結局家主も借金があるから
借金を返せなくなって
破産してしまったという事件です。
●まとめ
サブリースの仕組み自体は悪い訳ではない。
サブリースやシェアハウスが
悪い訳ではない。
この投資自体で
上手くやってる大家さんもいる。
ただサブリースは
大家に不利な条件である事が多い。
どういう事かと言うと
一方的に契約を切られてしまう事がある。
ここが結構よくある所ではある。
一番問題になりやすい。
30年補償しますよと言ってるのに
契約自体は2年に一回とか
1年に1回契約を見直ししますと
小さーく書いてある。
サブリース会社からすると
ずーっと家賃補償なんて
30年間出来る訳がない。
入居者が
ずっといるかどうかなんて
わからないのに。
アパートの契約自体が上手く行ってないのに
家主にだけ家賃がずっと振り込まれるなんて
そんなオイシイ話は無い。
なので一方的に
契約をすぐ打ち切れるようになってる。
もしくはすごく家賃を下げる
「今まで9万円払っていたものを
来年からは7万円にして下さい」
とか簡単に契約条件を見直し出来るようになってる。
「それが嫌であればもう継続はしません」
そうなったら家主さんが困ってしまう。
そんな急にそんな金額では
たちいかないですし。
とかもしくは
アパート建築とセットになってる事もある。
「サブリース契約をするのであれば
ウチの会社でアパート建築して下さい」
そうなると
そのサブリース自体ではやられてなくても
この高い建築費で取られちゃう様になってたりする。
あとは今回の様に
このサブリース会社自体が破綻してしまう。
いくら家賃補償を
謳ってくれていても
この会社自体が破綻してしまったら
どうしようもない。
大企業でも約束を守らない
という事も十分ある。
あと何度も言う様に
銀行が融資をするから
いい物件なのではない。
銀行はただお金を貸すところである
ということ。
どうあっても貸したひとから
回収さえ取れたらそれでいい。
だから
大手のサラリーマンに
なぜ融資をするのかというと
最悪物件からお金が回収出来なくても
大手のサラリーマンであれば
毎月給料があるから
そこからずっと何年もかければ
返せるでしょという事。
そこがサラリーマンの給料が
担保されてるから。
だから融資するのであって
いい物件だから融資をするのではない。
今回のすごく大事な事は
結局この不動産物件自体が
きちんと運営出来てないと崩壊してしまう。
すごく当たり前の事。
誰かが30年補償してくれるんだったら
大丈夫だとか
相手の言うことを鵜呑みにして
安心して思考停止してしまわない
というのが大事。
サブリースが悪い訳ではないが
このサブリース契約でやられてしまう人が
結構多いので
細心の注意を払っていただきたい。
Special Thanks college president Ryo.
●おまけ
≪≪Chat-GPTくんによる要約→perplexityちゃんによる文章まとめ≫≫
不動産投資におけるサブリース契約の問題点が浮き彫りになった事例として、スマートデイズ社の破綻があります。サブリース自体は悪いものではありませんが、契約条件が大家に不利なことが多く、一方的な契約解除や家賃の引き下げが可能です。また、アパート建築とサブリース契約がセットになっている場合もあり、高額な建築費用を負担させられることがあります。
スマートデイズ社は、資産のない人に融資を行うために通帳残高を捏造し、最終的に破綻しました。その結果、家主は家賃を受け取れなくなり、借金を返済できずに破産に追い込まれるケースが増えました。銀行の融資は物件の質に関係なく、サラリーマンの安定した収入を担保にしているため、注意が必要です。
投資を行う際は、30年保証などの甘い言葉を鵜呑みにせず、物件の運営が健全であることを確認することが重要です。サブリース契約には慎重な検討が求められます。
[8] https://cuc.repo.nii.ac.jp/record/6157/files/Ron20200053%E6%A8%8B%E5%8F%A3.pdf
≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫
～Continuation from the previous part～
【Fraudulent Loans through Falsified Documents】
So, did the buyers easily get loans?
Ordinary salaried workers typically don’t have 100 million yen.
Therefore, they borrow money from the bank.
But loans were being granted even to those without sufficient funds.
Even though a salaried worker can make up for it with their salary,
some didn’t have enough assets to borrow 100 million yen.
In such cases, sales companies falsified bank balance statements and sold properties to them.
This became a major problem, and ultimately, Smart Days went bankrupt.
As a result, landlords stopped receiving rent, and since they had loans to repay,
they couldn’t pay back the loans and ended up going bankrupt as well.
【Summary】
The sublease system itself is not inherently bad.
Subleasing or shared housing is not inherently bad either.
Some landlords successfully manage this type of investment.
However, sublease agreements often contain conditions unfavorable to landlords.
For example, contracts can be unilaterally terminated.
This is a common issue.
It’s one of the most frequent problems.
Even though they claim to provide 30 years of guarantee, in reality, the contract may be reviewed every 2 or 1 year,
which is written in very small print.
From the perspective of the subleasing company, there’s no way they can guarantee rent for 30 years.
After all, they can’t predict if tenants will stay continuously.
Even if the apartment contract isn’t working out, the landlord won’t keep receiving rent payments forever.
Such a favorable situation doesn’t exist.
Therefore, the contract can be unilaterally terminated at any time.
Alternatively, the rent might be significantly reduced.
For example, “You’ve been paying 90,000 yen, but from next year, please reduce it to 70,000 yen,”
and they can easily revise the contract terms.
“If you don’t like that, we won’t continue the contract.”
This puts the landlord in a tough spot.
It’s impossible to manage with such a sudden change in income.
Sometimes, the sublease agreement is tied to the construction of the apartment.
“If you want to sign a sublease agreement, you have to let our company build the apartment.”
Even if the sublease itself isn’t a problem, you might end up paying a high construction cost.
Additionally, as in this case, the sublease company itself might go bankrupt.
No matter how much they promise to guarantee rent,
if the company itself goes under, there’s nothing you can do.
Even large companies may not always keep their promises.
Also, as mentioned repeatedly, just because a bank offers a loan doesn’t mean it’s a good property.
A bank is simply a place that lends money.
As long as they can recover the loan from the borrower, that’s all that matters to them.
So, why do they lend to major company employees?
Even if they can’t recover the money from the property,
if the borrower is an employee of a major company, they receive a salary every month,
so over many years, they’ll be able to repay the loan.
That’s why their salary serves as collateral.
So, banks lend money based on that, not because the property is good.
The most important thing to understand is that if the real estate property itself isn’t properly managed, it will collapse.
This is a very obvious point.
Just because someone guarantees 30 years doesn’t mean everything is fine.
It’s essential not to take what others say at face value and stop thinking critically.
While subleasing isn’t inherently bad, many people fall into trouble with sublease agreements,
so please be extremely cautious.
Special Thanks OpenAI and Perplexity AI, Inc
