「結構カモられちゃう｜相続税対策のアパート経営？現実は赤字の山！」
今日は【守る力】
相続税対策のアパート経営に気をつけろ
というお話をします。
投資で成功するのに
・合法ボッタクリ商品を買わない
・詐欺に遭わない
という事が大切だとお話ししました。
また今回も不動産についてです。
その中で相続税対策
アパート建設とかが多いんですけど
これについてお話しします。
●相続税対策とは？
言葉ぐらいは
聞いたことがあるかもしれません。
理屈がイマイチわからないかもしれないので
ザックリ説明します。
相続財産を持っている人
・株
・現金
・土地
など。
自分が死んだ後
自分の持ってる財産を
他の家族などに移動することです。
その中での土地に
アパートやマンションをを建設する。
株や現金で持ってるよりも
アパートやマンションを建設して
不動産に変えた方が税金が安くなります。
なぜかと言うと
相続税評価額というのが下がります。
どういう事かと言うと
相続税が計算しやすい様に
一律50%とすると
相続税の評価としての価値が
１億円の土地があったとする。
土地でも現金でも株でもいいんですけど
１億円持ってたとします。
このままだったら
５千万円税金がかかりますよね？
相続税が50%だから
自分が死んじゃったら
5千万円になってしまう。
税金で5千万円取られてしまう。
なのでアパートを経営するんですよ。
要は建物を建てる。
アパートを建築すると
この土地の評価額が下がるんですよ。
例えば現金を使って
・土地を買ってアパート経営をする
・株を売ってアパートやマンションにする
不動産経営をすると
相続税の評価が下がります。
どのぐらい下がるかというのは
もちろんケースバイケースなんですけど
安くなる。
１億円で買った土地なんだけど
アパート経営をする事で
５千万円評価として見なされる。
それは
相続税を計算する上での価値なので
実際の価値とは別です。
この場合２.５千万円の税金になります。
わかりますか？
仮に評価が今のままであれば
相続税評価が１億円の土地を持ってる。
そのままだったら
５千万円税金がかかってしまう。
だからアパートの経営をして
建物を建てることによって
相続税の評価が５千万円に
下がるんですよ。
５千万円となったら
相続税の計算の対象の金額は５千万円。
だからこれに対しての５０％がかかるので
２.５千万円の税金がかかる。
だからアパートを建てたことで
２.５千万円税金が下がる。
これはなぜかというと
土地に建物を建てて
アパートを経営したら
ここの計算が安くなる。
（へーと思っておいてもらえればいいです）
ここを利用して
結構カモられちゃうんですけれども
・支払う税金が減る
・安定した家賃収入も得られる
こういう謳（うた）い文句で
不動産屋は営業してくる。
結論から先に言うと９割失敗します。
理由をまとめたい。
●相続税対策のアパート経営
この前提がそもそも変なんです。
きちんとアパート経営として
成立しないとダメなんですよ。
確かに建てれば
相続税が下がるんですよ。
下がるんですけど
この建てたアパート自体が
そもそも経営として
成立してないと赤字が出てしまう。
意味がない。
例えば入居率が悪い。
田舎の土地に
アパートをボコボコ建てる訳なので
土地を持ってる地主さんとかを
特に狙いに行く。
だから立地とか
賃貸需要を考慮してない。
要は誰も入らないということです。
ということは
毎月赤字を垂れ流しますよね？
アパート経営として他を知らないので
建設費用が相場よりも割高でも気付かない。
確かに相続税は下がったんだけど
実際損してしまっている。
大家経験がない状態でやると相続税対策は
手間とかストレスとかかかります。
やはり不動産の経営なので
建てて終わりじゃない。
●サブリースの罠
前回シェアハウスの
かぼちゃの馬車事件についてお話ししました。
要はいつでも解約されるんですよ。
サブリース＝一括借り上げですよね。
この建設会社とかが大体相続税対策
アパートだったら
建築会社とかが一括借り上げですよ。
地主：「こんな田舎の土地で建てても入居者入るかいのぉ？」
↓
不動産業者：「大丈夫ですよ！うちで一括で借り上げします！」
「３０年間借り上げしますから大丈夫です！」
と言ってくるんですよね。
でも何年かしたらもっと
不利な条件にされる。
家賃交渉とかされて
「この条件が無理なんだったら
ウチはサブリース契約解除します！」
と言われて終わってしまいます。
●まとめ
・サブリースに注意
→サブリース自体が悪い訳ではないが契約が大体不利になってる。
・アパート経営と言うのは相続税対策になりえるが建てて終わりではない。
→経営として成り立つ事が大事
ワンルームマンション投資であろうが
シェアハウス投資であろうが
相続税対策であろうが根本のところは一緒。
不動産の経営として成り立つことが大事。
・建てること
・買えること
・融資がおりること
が大事なのではない。
ちゃんと経営として成り立つと言う事が大事。
本質の部分をちゃんと把握できていれば
アパート経営・不動産投資で騙されることが減る。
この辺をしっかりと掴んでおいてください。
Special Thanks college president Ryo.
●おまけ
≪≪Chat-GPTくんによる要約→perplexityちゃんによる文章まとめ≫≫
この投稿では、相続税対策としてのアパート経営のリスクについて警告しています。相続税を軽減するために不動産に投資することは有効ですが、アパート経営には多くの落とし穴があります。実際、9割が失敗すると言われており、その理由は立地や需要を無視した建設、低い入居率による赤字経営、そして建設費用が割高になることです。特に、経験のない人が手を出すと、手間やストレスが増す傾向にあります。
また、サブリース契約は一見安心に思えますが、後に不利な条件変更や解約のリスクが伴います。相続税対策としてアパート経営を考える際は、単に建設や融資を重視するのではなく、経営としての成立可能性をしっかりと検討することが重要です。不動産投資の本質を理解することで、詐欺や失敗を避けることができるでしょう。
Citations:
[1] https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/real-estate-inheritance-tax-measures
[2] https://zaisandoc.jp/case/07.html
[3] https://home4u-owners.jp/contents/tax_inheritance-67-11636
[4] https://www.primecg.co.jp/20240621140939
[5] https://hanamaru-souzoku.com/blog/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AE%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E3%82%B3%E3%83%A9%E3%83%A0%E3%80%8C%E8%B2%A0%E5%8B%95%E7%94%A3%E2%91%A0%E3%80%8D/
[6] https://sougouhoumu.com/souzokumadoguchi/%E3%80%8C%E8%B3%87%E7%94%A3%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E3%80%8D%E3%82%92%E5%88%A9%E7%94%A8%E3%81%97%E3%81%9F%E7%AF%80%E7%A8%8E/
[7] https://souzoku.asahi.com/article/13982308
≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫
Today, I will talk about “The Power to Protect” and why you should be cautious about apartment management as a strategy for inheritance tax reduction.
I’ve previously discussed that to succeed in investments, it’s important to avoid buying overpriced yet legal products and falling victim to scams.
This time, the topic is again related to real estate, specifically about using apartment construction for inheritance tax reduction.
【What is Inheritance Tax Reduction?】
You may have heard the term, but the concept might not be entirely clear, so I’ll explain it briefly.
Inheritance tax applies to assets such as:
・Stocks
・Cash
・Land
When you pass away, these assets are transferred to your family or others. One common strategy is to build apartments or condominiums on the land. By converting cash or stocks into real estate, the taxes can be reduced because the assessed value for inheritance tax purposes decreases.
For example, let’s say you own land valued at 100 million yen. Whether it’s land, cash, or stocks, if it remains as is, you’d be taxed 50% or 50 million yen upon death. To reduce this, you might decide to construct an apartment on the land.
Building an apartment lowers the land’s assessed value for inheritance tax. For instance, the land purchased for 100 million yen might be assessed at 50 million yen after constructing the apartment, thereby reducing the tax from 50 million yen to 25 million yen.
However, this assessed value is for tax calculation purposes and is different from the actual market value.
This is where people often get misled. Real estate companies promote this strategy with promises of reduced taxes and stable rental income.
But, to summarize, 90% of these cases end up failing.
【Why Inheritance Tax Reduction through Apartment Management is Flawed】
The premise itself is flawed. Successful apartment management must be viable as a business. While building an apartment does lower the inheritance tax, if the apartment isn’t profitable, you’ll end up with losses.
For example, many apartments are built in rural areas without considering demand, resulting in low occupancy rates. Landowners, especially those unfamiliar with real estate, might not realize the construction costs are above market rates, leading to actual losses despite lower taxes.
Moreover, if you lack experience as a landlord, managing the property will involve significant stress and effort, as real estate management doesn’t end with just constructing a building.
【The Trap of Subleasing】
In a previous discussion, I talked about the pitfalls of subleasing, as seen in cases like the “Pumpkin Carriage” shared housing scandal. Subleasing often allows the construction companies or real estate firms to lease the property for a fixed term, but the terms can become unfavorable over time.
For example, a company might promise to lease the property for 30 years, but they could later renegotiate the rent, threatening to cancel the contract if the new terms aren’t accepted.
【Summary】
・Be cautious with subleasing: While subleasing isn’t inherently bad, the contracts are often disadvantageous.
・Apartment management can be a viable inheritance tax strategy, but it’s not enough to just build the property: The business itself needs to be viable.
Whether it’s investing in a one-room apartment, shared housing, or for inheritance tax purposes, the fundamental principle remains the same—real estate management must be sustainable as a business.
It’s not just about constructing, purchasing, or securing loans. The key is to ensure the business is profitable. Understanding this core principle can help you avoid being misled in apartment management or real estate investment.
Please keep this in mind.
Special Thanks OpenAI and Perplexity AI, Inc
